Bất động sản Thái Nguyên giữa 2022: Có đất nhưng hết tiền

Sau hai năm dịch bệnh và việc nhà nhà người người đổ xô đi mua đất, dẫn đến xuất hiện nghịch lý thị trường bất động sản Thái Nguyên giữa năm 2022: Có đất nhưng hết tiền.

1. Giá tăng mạnh nhưng thanh khoản chậm

Đến nay, sau một thời gian giá đất liên tục tăng và đất tỉnh đã lập mặt bằng giá mới so với thời điểm năm 2020 trước bùng dịch.

Giá đất các huyện phía nam như Phổ Yên và Sông Công, Phú Bình giá đất đã tăng 60% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 3-4 lần so với cùng thời điểm năm 2020. Khu vực Thành phố Thái Nguyên và các huyện phía bắc giá đất cũng tăng 40% so với năm 2021 và 2-3 lần so với năm 2020.

Điểm nghịch lý là thời điểm hiện nay tuy giá đã chững lại (từ đầu năm 2022 đến giờ hình như không tăng). Có 1 số ít nới giá tăng mạnh nhưng giao dịch thanh khoản chậm.

Mặc dù sau thời gian dài giá đất không tăng, nhưng người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm quý 2/2021, hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch.

2. Nhiều nhà đầu tư sở hữu tài sản, nhưng lại không có tiền

Phần lớn nhà đầu tư đã bắt đầu dồn tiền mua BĐS từ giữa 2020 (Thời điểm dịch bệnh bắt đầu). Đến 2021, tình hình dịch bệnh khó khăn hơn nên hầu như không ai làm ăn được gì, trong khi rủi ro lạm phát quá cao, thông tin về việc phát triển hạ tầng của nhà nước liên tục được triển khai, nên họ không những không ra hàng, mà còn tiếp tục mua thêm.

Những người đã chốt lời ra được hàng và tiếp tục tái đầu tư (sau khi chốt lời, nhà đầu tư cũng không giữ tiền mặt hay đưa tiền quay trở lại sản xuất kinh doanh, mà lại xoay vòng đầu tư tiếp vào bất động sản). Thời điểm này phần lớn nhà đầu tư đã bước vào giai đoạn cạn tiền, nguồn vay ngân hàng cũng đã gần “hết room”, và bắt đầu xuất hiện nghịch lý ” Nhiều nhà đầu tư sở hữu tài sản, nhưng lại không có tiền”.

3. Năm 2022: “lợi nhuận” hay “thanh khoản bán tháo”

Trong năm 2022, động lực tăng giá sẽ tiếp tục đến từ 3 yếu tố:

(1) E ngại lạm phát tiếp tục tăng cao.

(2) Việc triển khai phát triển hạ tầng của nhà nước.

(3) Dòng tiền từ sản xuất kinh doanh chưa quay trở về hoạt động sản xuất kinh doanh do nền kinh tế còn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro.

Nhưng trở lực ngược lại cũng sẽ bắt đầu đến từ 3 yếu tố :

(1) Việc cạn tiền của nhà đầu tư để mua thêm.

(2) Việc “thanh khoản bán tháo” ra hàng để thu tiền về (do khoảng cách quá xa giữa giá kỳ vọng bán và kỳ vọng mua, bên cạnh việc ai cũng cạn tiền thì lấy ai mua thêm), và nguy cơ lãi suất ngân hàng có thể tăng để kiềm chế lạm phát.

Với những nhà đầu tư trường vốn có thể “ôm tài sản” 3-5 năm vẫn “vui cười thoải mái”, dòng tiền đầu tư năm 2022 dự kiến sẽ tiếp tục chạy từ những nhà đầu tư yếu vốn thanh khoản, bán tháo về tay cá mập để tiếp tục kỳ vọng nhân x lần giá trị tài sản (như giai đoạn 2016-2021).

Với những nhà đầu tư vốn mỏng chỉ “ôm hàng” được một, hai năm, thậm chí 6 tháng tới một năm, sẽ phải dần quay về những vùng gần trung tâm hơn, lợi nhuận ít hơn nhưng dễ “thanh khoản” hơn để đề phòng rủi ro “mất thanh khoản”.

Do đó, tùy bài toán tài chính của từng người, năm 2022 sẽ phải lựa chọn “lợi nhuận” hay “thanh khoản bán tháo”.

Hùng Khiêm